Истребование жилого помещения из чужого незаконного владения

Вы являетесь собственником квартиры, которую приобрели по договору купли-продажи. После того, как подписан акт приема-передачи и Ваша семья вселились в квартиру, Вы узнаете о судебном иске о признании данной сделки купли-продажи недействительной, т.к. приобрели жилье у лица, который не имел право продавать квартиру. Как же быть в подобной ситуации и на чьей стороне право?

Согласно нашему гражданскому законодательству у лица, имущество которого было продано по незаконной сделке, есть выбор одного иска из двух: о признании сделки недействительной (ст. 168 ГК РФ) или об истребовании имущества из незаконного владения (ст. 302 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ устанавливает правила, при котором нужно определить добросовестность приобретения. К условиям защиты добросовестного приобретателя статья 302 ГК РФ относит следующие:

1. сделка должна быть возмездной,
2. фактическая, реальная, передача вещи по сделке,
3. вещь не изъята из гражданского оборота,
4. сделка совершена на перенос права собственности,
5. вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она была доверена собственником, по воле того или другого (т.е. не утеряна, не похищена),
6. добросовестность приобретателя.

Этот набор условий именуется в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева фактическим составом, ограничивающим виндикацию (т.е. истребование имущества от несобственника). При нарушении любого условия из этого набора вещь может быть истребована.

Добросовестное приобретение возможно тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.

Пункт 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав разъясняет, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения.

Если Вам удастся доказать свою добросовестность, то пострадавшим придется предъявлять претензии продавцам, получившим деньги за проданное с нарушением закона имущество.